경남 창원시 마산합포구 창포동3가 상가철거, 업체 부르기 전에 확인할 것

원상복구는 어디까지가 임차인 몫인가요?

임대차가 끝나면 임차인은 목적물을 원상으로 회복해 반환해야 합니다(민법 제654조, 제615조). 다만 그 범위는 특별한 약정이 없는 한 자신이 임차했을 때의 상태이고, 그 이전 사람이 설치한 부분까지는 아니라는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결, 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결). 실제 범위는 계약 체결의 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 변경한 내용을 따져 개별적으로 정해집니다.

상가 철거에서 말이 갈리는 지점은 금액이 아니라 범위입니다. 앞서 장사하던 사람이 만들어 둔 칸막이와 주방 설비를 그대로 넘겨받아 쓰다가 나갈 때가 되면, 임대인은 골조만 남은 상태를 요구하고 임차인은 자기가 손댄 부분만 걷으면 된다고 봅니다. 양쪽 다 나름의 근거가 있어 목소리로는 결론이 나지 않습니다. 결론을 가르는 것은 계약서의 원상복구 조항과 입주 시점에 남은 기록입니다. 업체를 부르기 전에 이 두 가지를 먼저 꺼내 놓아야, 견적서에 적힐 작업 범위가 처음부터 흔들리지 않습니다.

원상회복의 내용과 범위는 계약 체결의 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용을 고려해 개별적으로 정해집니다. 위 표는 그 판단을 좌우하는 자료가 무엇인지 정리한 것이고, 실제 판단은 계약서와 현장 자료를 함께 놓고 해야 합니다.

원상복구 다툼은 공사가 끝난 뒤에 시작되지만, 결과는 입주하던 날 남긴 사진 몇 장에서 이미 갈립니다.

내부 철거인데도 신고가 필요한 경우가 있나요?

있습니다. 「건축물관리법」에서 해체란 건축물을 건축·대수선·리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것을 말합니다(같은 법 제2조제7호). 관리자가 건축물을 해체하려면 허가를 받는 것이 원칙이고, 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부를 해체하는 경우에는 신고를 하면 허가를 받은 것으로 봅니다(같은 법 제30조제1항제1호).

상가 철거를 인부와 장비를 부르는 일로만 생각하고 시작했다가, 작업 중에 신고 대상이었다는 말을 듣고 멈추는 일이 있습니다. 판단의 갈림길은 손대는 범위입니다. 내장 마감재와 집기만 걷어 내는 작업인지, 아니면 벽체나 바닥, 계단처럼 구조에 닿는 부분이 포함되는지에 따라 밟아야 할 절차가 달라집니다. 그래서 첫 상담에서 업체가 금액부터 부르는지, 어디까지 뜯을 것인지부터 묻는지를 보시면 절차를 다뤄 본 곳인지가 드러납니다. 범위를 도면과 사진으로 정리해 두면 관할에 문의할 때도 답이 빨리 옵니다.

내장 마감재만 걷어 내는 작업이 「건축물관리법」상 해체에 해당하는지는 손대는 범위에 따라 갈립니다. 구조에 닿는 항목이 하나라도 들어 있다면 착수 전에 관할 시·군·구청 건축 담당 부서에 작업 범위를 적어 확인하시는 편이 빠릅니다.

권리금이 걸려 있다면 철거 시점을 언제로 잡아야 하나요?

시설을 뜯기 전에 권리금 회수 여부부터 정리하는 것이 순서입니다. 권리금에는 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치가 포함됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3제1항). 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되고(같은 법 제10조의4제1항), 이를 위반해 손해가 생기면 배상 책임을 집니다(같은 조 제3항).

상가 철거에서 되돌릴 수 없는 결정은 첫 망치질입니다. 주방 설비와 인테리어를 걷어 낸 자리는 신규임차인에게 보여 줄 것이 남지 않고, 권리금 협의에 쓸 재료도 그만큼 줄어듭니다. 반대로 임대인이 원상복구를 조건으로 걸어 두었다면 시설을 남긴 채로는 계약을 끝낼 수 없습니다. 두 요구가 부딪히는 자리이므로, 신규임차인을 주선할 생각이 있는지부터 정하고 그 결정에 맞춰 철거 시점을 잡으셔야 합니다. 정하지 못한 상태에서 업체 일정에 끌려가면 선택지가 하나씩 사라집니다.

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   신규임차인을 주선할 생각이 있는가

   있다면 시설을 남긴 상태로 보여 주는 편이 협의에 쓸 재료가 됩니다. 권리금에 영업시설·비품의 가치가 포함되기 때문입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3제1항).

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   임대인이 원상복구를 조건으로 걸었는가

   계약서 문구와 임대인의 요구가 서로 다를 수 있습니다. 시설을 남겨도 되는지 여부를 착수 전에 서면으로 확인하세요.

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   주선 시점이 보호 구간 안에 있는가

   임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지가 방해금지 구간입니다(같은 법 제10조의4제1항). 구간을 벗어난 뒤의 대화는 다르게 다뤄질 수 있습니다.

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   오간 내용이 기록으로 남는가

   주선한 사람의 이름과 시점, 임대인의 답변이 남아야 합니다. 통화로만 오간 내용은 나중에 확인하기 어렵습니다.

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   철거 착수일이 이 결정보다 뒤에 있는가

   업체 일정이 먼저 잡히면 결정을 되돌릴 수 없습니다. 착수일은 권리금 관련 판단이 끝난 다음에 확정하세요.

임대인의 동의를 얻어 건물의 사용 편익을 위해 부속시킨 물건이 있다면, 임대차가 끝날 때 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 길도 있습니다(민법 제646조제1항). 임대인에게서 사들인 부속물도 같습니다(같은 조 제2항). 다만 건물의 구성부분이 되어 버린 것이나 임차인의 특수한 영업 목적에만 쓰이는 물건은 이 청구의 대상으로 보기 어렵다는 것이 판례의 태도이므로, 무엇을 뜯고 무엇을 남길지 정할 때 이 구분을 함께 놓고 보시면 좋습니다.

폐기물과 석면, 소음은 누가 챙겨야 하나요?

건설공사로 폐기물을 5톤 이상 배출하는 사업장은 사업장폐기물 배출자 신고 대상입니다(폐기물관리법 제17조제2항). 한 현장에서 나오는 폐기물이 5톤 이상이면 건설폐기물에 해당해 종류별로 구분 배출해야 하고(건설폐기물법 제2조제1호, 제13조), 위탁 계약서는 서명 또는 날인해 서로 주고받은 뒤 3년간 보관해야 합니다(같은 법 제16조). 석면조사는 규모와 관계없이 해체 전에 해야 합니다(산업안전보건법 제119조제1항).

상가 철거에서 사람 값보다 나온 것을 치우는 값이 더 크게 잡히는 견적서가 있습니다. 주방 후드와 덕트, 방음 마감, 진열대와 집기까지 한꺼번에 나오면 종류가 뒤섞이고, 종류별로 구분해 배출해야 하는 만큼 비용도 갈립니다. 그래서 실측 없이 부르는 숫자는 시작점일 뿐 결론이 되기 어렵습니다. 준공된 지 오래된 건물의 천장 마감재나 배관 보온재에 석면이 쓰였을 가능성도 함께 확인해야 합니다. 조사 결과가 나오면 견적 자체가 다시 짜여야 하므로, 착공일을 확정하기 전에 이 절차부터 진행하시는 편이 순서상 맞습니다.

한 현장에서 나오는 폐기물이 5톤 미만이면 건설폐기물의 정의에 들지 않아(건설폐기물법 제2조제1호) 「폐기물관리법」에 따라 처리합니다. 어느 쪽인지에 따라 서류와 처리 경로가 갈리므로, 견적 단계에서 예상 배출량을 어떻게 잡았는지 물어보세요.

• 임대차계약서의 원상복구 조항을 문구 그대로 확인했나요
• 입주 당시 사진이나 인수 내역을 찾아 두었나요
• 걷어 낼 것과 남길 것을 임대인과 함께 짚고 날짜가 남는 방식으로 기록했나요
• 신규임차인 주선 여부를 정하고 그에 맞춰 착수일을 잡았나요
• 구조에 닿는 항목이 있는지, 해체 신고 대상인지 관할 시·군·구청에 확인했나요
• 예상 폐기물 배출량과 처리 증빙 제공 여부를 견적서에 적었나요
• 석면 사전조사를 언제 누가 진행하는지, 결과에 따라 금액이 어떻게 바뀌는지 서면으로 받았나요
• 작업 중 사고와 인접 점포 손상에 대한 보험 가입 여부를 확인했나요

소음도 상가에서는 성격이 다릅니다. 위층에 주거가 있거나 옆에 영업 중인 점포가 붙어 있으면, 작업 소리가 곧 이웃의 매출 문제가 됩니다. 공사장 소음은 「소음·진동관리법」 제21조에 따라 지역과 시간대를 나눈 생활소음 규제기준을 적용받고, 규모가 기준을 넘는 공사는 같은 법 제22조제1항에 따른 특정공사 사전신고 대상이 됩니다. 내 현장이 어느 쪽인지는 관할 시·군·구청에 확인하시고, 시작 며칠 전에 예정 기간과 시간대를 적은 안내문을 인접 점포와 세대에 돌려 두면 미리 조정할 여지가 생깁니다. 알리지 않고 시작해 하루 멈추면 그 하루가 그대로 비용이 됩니다.

간판과 전기·소방까지, 진행 순서는 어떻게 되나요?

서류와 범위 확인이 먼저이고 그다음이 신고, 견적과 계약, 인입 설비 정리, 철거와 반출, 완료 서류 순입니다. 간판은 표시할 때 허가나 신고를 거친 물건이므로(옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률 제3조) 떼어 낸 뒤의 처리까지 함께 정리해야 합니다. 스프링클러 헤드나 방화문처럼 피난시설·방화구획·방화시설에 해당하는 부분은 관계인이 정당한 사유 없이 폐쇄하거나 훼손할 수 없습니다(소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제16조제1항).

업체의 실력을 겉으로 판별하기는 어렵습니다. 대신 통화 한두 번으로 확인할 수 있는 것들이 있습니다. 아래 다섯 가지는 답이 서면으로 남는지까지 함께 보시면 되고, 확인되지 않는 항목이 쌓일수록 나중에 설명을 요구하기가 어려워집니다.

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   원상복구 범위를 먼저 묻는가

   금액부터 부르는 곳보다 계약서 조항과 임대인 요구를 먼저 묻는 곳이 상가 현장을 다뤄 본 곳입니다.

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   실측 없이 금액을 확정하지 않는가

   현장을 보지 않고 확정 금액을 말하는 곳은 나중에 말이 바뀔 여지를 남겨 둔 것입니다.

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   견적을 항목으로 나눠 주는가

   한 줄 총액만 적힌 견적서는 비교가 되지 않습니다. 항목이 나뉘어야 어디가 다른지 보입니다.

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   폐기물 처리 증빙을 주기로 하는가

   처리 증빙을 어떤 형태로 언제 주는지 계약 전에 정해 두면 반출 이후에 확인할 것이 남습니다.

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   영업 중인 이웃 안내를 함께 챙기는가

   민원을 발주한 쪽 몫으로 넘기지 않고 안내 절차를 같이 챙기는 곳이 상가 건물의 사정을 아는 곳입니다.

이 페이지는 경남 창원시 마산합포구 창포동3가 일대에서 상가철거를 알아보시는 분이 업체를 부르기 전에 무엇을 확인하고 무엇을 서면으로 남겨야 하는지를 정리한 정보 페이지입니다. 업체 목록을 싣지 않고, 어느 한 곳을 권해 드리지도 않습니다. 위의 기준으로 두어 곳에 같은 질문을 던져 보시고, 답이 서면으로 남는 곳과 이야기를 이어 가시길 권합니다.